Winkelmarkt zakt verder weg, prijzen kantoren en bedrijfsruimten blijven stijgen

In de eerste helft van 2019 zijn de prijzen van kantoren en bedrijfsruimten gestegen met respectievelijk ruim 13 en 5 procentpunt ten opzichte van 2018. De prijzen van winkelruimten zijn flink gedaald, bijna 7 procentpunt ten opzichte van vorig jaar. Dit blijkt uit onderzoek door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op basis van cijfers van brainbay, Strabo en StiVAD.

Prijsindex voor Commercieel Vastgoed

Bekijk de prijsindex Commercieel Vastgoed op deze pagina

De koopprijzen van kantoren en bedrijfsruimten blijven stijgen. In de eerste helft van 2019 zijn ze ten opzichte van het jaar 2018 gestegen met ruim 13 procentpunt (kantoren) en ruim 5 procentpunt (bedrijfsruimten). Met name de prijsgroei van kantoren valt op. De prijs van winkelruimte neemt flink af met bijna 7 procentpunt ten opzichte van 2018. Het niveau op 1 juli 2019 ligt ruim 50 procentpunt lager dan het topjaar (2009). Dit is in lijn met eerdere berichten over toenemende leegstand van winkelvastgoed, daling van het aantal winkelbeleggingstransacties en afschrijvingen op winkelportefeuilles. De trend in koopprijzen van winkelruimten varieert wel duidelijk tussen de Randstad en de rest van Nederland. In de Randstad stegen de prijzen wel in de afgelopen drie jaar. Terwijl de koopprijs van winkelruimten buiten de Randstad al min of meer afnemen sinds de pre-crisispiek in 2007.

Vergelijking met koopwoningen

De prijzen van koopwoningen zijn toegevoegd als referentie. Opvallend is dat sinds de crisisjaren het gat tussen de prijs van koopwoningen en de prijzen van commercieel vastgoed sterk gegroeid is. In het geval van de koopwoningmarkt is de vraag – ondanks het mindere economische tij en een periode van prijsdaling – altijd blijven bestaan, terwijl in het geval van commercieel vastgoed de crisis duidelijk maakte dat de onderliggende koopkrachtige vraag minder groot was dan verondersteld. Het verschil in spanning tussen beide typen markten vertaalt zich in een divergerende prijsontwikkeling.

Toelichting

Deze prijsindex is geconstrueerd door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en geïnitieerd en medegefinancierd door NVM Business. De index wordt sinds 2019 voortgezet als samenwerking met brainbay. De data zijn afkomstig van brainbay, Strabo en StiVAD.

 

Vraagprijsstrategieën in de huizenmarkt

In de supermarkt worden producten vaak psychologisch geprijsd. Wij vinden een prijs van 99 cent een betere deal dan 1 euro. Het psychologisch prijzen is ook op de woningmarkt een beproefd concept: circa de helft van de woningen die in de periode 2017-2019 te koop is gezet (bijna 300 duizend objecten) is te koop gezet met een psychologische vraagprijs. Dit is bijvoorbeeld een vraagprijs van 299 duizend euro in plaats van 300 duizend euro.

In een onderzoek over de psychologie achter de ideale objectprijs, concludeert funda dat het psychologisch prijzen van woningen juist niet goed werkt. Dit heeft voor consumenten dus een ander effect dan in de supermarkt. Woningen met een psychologische vraagprijs worden op funda minder vaak gevonden en bekeken dan woningen met een ‘normale’ vraagprijs.

Meer gevolgen bij psychologisch prijzen

Bij brainbay zijn we getriggerd door het onderzoek van funda. Nu blijkt dat psychologisch prijzen resulteert tot minder paginabezoeken op funda, is brainbay verder gaan kijken. We hebben onderzocht of het hanteren van een psychologische vraagprijs ook effect heeft op de verkoopprijs en verkoopsnelheid van een woning.

Na het analyseren van de omvangrijke data, kunnen we concluderen dat het psychologisch prijzen van een woning negatief uitpakt voor het verkoopresultaat. De transactieprijs valt gemiddeld enkele duizenden euro’s lager uit en deze woningen staan langer te koop.

Oorzaak

De oorzaak van het mindere verkoopresultaat bij psychologisch geprijsde woningen ligt voor de hand. Dit komt waarschijnlijk door de manier van zoeken op funda. Eén van de eerste stappen van een zoeker is, na het kiezen van een gebied, het bepalen van het budget. Funda werkt met prijsgrenzen van 25 of 50 duizend euro. Een woning met een afgeronde vraagprijs kan in twee verschillende zoekopdrachten voorkomen. Een psychologische prijs valt nét buiten een zoekveld, terwijl het wel een passend object voor de zoeker kan zijn.

Een betere vraagprijs

Als een psychologische vraagprijs op funda ongunstig uitpakt, wat werkt dan wel? Er is nog een waarneembare trend voor het bepalen van een vraagprijs. De tegenovergestelde methode van psychologisch prijzen is ook populair, waarbij woningen juist met een prijs op een fundagrens (250 duizend, 300 duizend etc) worden gepresenteerd.

Een woning met een afgeronde vraagprijs trekt meer paginabezoekers op funda. Deze strategie lijkt ook verder te werken. Woningen met een prijs die precies op een fundagrens valt, worden gemiddeld een week sneller verkocht dan vergelijkbare huizen zonder marketingvraagprijs.

Opvallend is dat woningen met een afgeronde vraagprijs op een fundagrens, niet voor een hogere prijs worden verkocht. Wij denken dat dit komt doordat bij het inzetten van een afgeronde vraagprijs, er vaak gekozen wordt voor de laagste prijsgrens. Dit lijkt te resulteren in uiteindelijk ook een lagere verkoopprijs.

Strategische prijsstelling: niet nodig

De verschillen tussen vraag- en transactieprijs bij deze prijsstrategieën zijn vergeleken met huizen waarbij de vraagprijs geen duidelijke vraagprijsstrategie kende. Wat blijkt? De woningen zonder vraagprijsstrategie bereiken gemiddeld de hoogste transactieprijzen. Deze woningen worden ongeveer vier dagen sneller verkocht dan woningen met een psychologische vraagprijs.

Conclusies

  • Een huis met een psychologische vraagprijs krijgt minder paginabezoeken en wordt minder snel verkocht, voor een lagere prijs.
  • Is snel verkopen het doel? Volgens de cijfers werkt een vraagprijs op een fundagrens dan het beste. De extra bezoekers op de advertentie zorgt voor gemiddeld een week snellere verkoop dan bij een psychologische prijsstelling.
  • Toch liever de hoogste verkoopprijs? Dan hoeft u geen vraagprijsstrategieën toe te passen. Een vraagprijs die marktwaarde zoveel mogelijk benadert, resulteert vaak tot de hoogste transactieprijs.
Dit onderzoek is gebaseerd op landelijke gemiddelden. Een lokale NVM-makelaar adviseert u in de beste verkoopstrategie voor uw woning.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Brainbay voorziet NVM opnieuw van de laatste woningmarktontwikkelingen

Donderdag 10 oktober presenteerde de NVM haar nieuwste kwartaalcijfers over de woningmarkt in een volle perszaal in Hilton Amsterdam. Verkopers hebben het meer dan ooit voor het zeggen op de bestaande koopwoningmarkt. Het aanbod in de nieuwbouwmarkt loopt op, mede als gevolg van de hoge prijzen. Toch is er een structureel tekort aan nieuwbouw, wat een bedreiging voor de doorstroming betekent. Deze doorstroming is belangrijk voor de verduurzaming van woningen.

Media

In opdracht van de NVM verzorgt brainbay ieder kwartaal de inhoud van de perspresentatie. Alle grote media zijn aanwezig, met veel publicaties en media-aandacht als gevolg. Dit is een mooie beloning voor de intensieve werkzaamheden van onze woningmarktexperts.

Applicaties

Naast de perspresentatie worden in dezelfde periode ook allerlei producten van de nieuwste kwartaalcijfers voorzien. Onder andere via de brainbay-applicaties hebben NVM-leden altijd toegang tot de meest actuele cijfers.

Vakantiewoningen: steeds luxer en ruimer

Voor het zesde achtereenvolgende jaar heeft brainbay in opdracht van de NVM onderzoek gedaan naar de Nederlandse markt voor recreatiewoningen.

Lees hier het rapport “De Nederlandse markt voor recreatiewoningen 2019”

 

In 2018 zijn er bijna 4600 vakantiewoningen verkocht. Dat is 4,8 procent méér dan in 2017. Sinds de start van de metingen is dit het hoogste aantal. Wel vlakt de groei wat af; in de jaren 2015, 2016 en 2017 was de groei steviger. De afzwakkende groei in de vraag uit zich ook in de prijsontwikkeling. De gemiddelde verkoopprijs steeg naar 147.600 euro en is daarmee slechts een half procent hoger dan in 2017. De markt voor recreatiewoningen volgt daarmee dezelfde trends als de reguliere koopwoningmarkt in Nederland.

Meer ruimte om te ontspannen

Vakantiewoningen zijn vaak vrijstaande woningen op een groter perceel dan ‘thuis’. De gemiddelde woninggrootte bedraagt 70 m2, op een perceel van gemiddeld zo’n 425 m2. Ter vergelijking, een regulier verkochte woning in 2018 was 115 m2 groot, op een perceel van ‘slechts’ 134 m2. Tweederde van de verkochte recreatiewoningen woningen is tussen de 50 en 100 meter groot. Inmiddels is 1 op de 5 verkochte woningen groter dan 100 meter, 15 jaar geleden was dat nog slechts 1 op 8 woningen. De gemiddeld verkochte recreatiewoning wordt dus steeds groter.

Luxe segment groeit ten koste van midden

Het duurdere segment (>200.000) beslaat een steeds groter aandeel van de totale verkopen. Er ontstaat een luxe topsegment van ruime en duurdere recreatiewoningen op gewilde locaties. Dit gaat echter wel ten koste van het middensegment dat een steeds kleiner aandeel van de markt vormt (48% in 2004 en 33% in 2018).

Zeeland is een uitschieter

Op 1 januari 2018 kwam de gemiddelde landelijke vraagprijs uit op 185.000 euro. Op 1 januari 2019 was deze gemiddeld 234.000 euro. Dat is een stijging van 27%. Die enorme stijging van de gemiddelde vraagprijs komt door Zeeland, waar de vraagprijs door het spreekwoordelijke dak gaat. Op 1 januari 2019 was de gemiddelde vraagprijs meer dan 700.000 euro. De oorzaak hiervoor is dat er in Zeeland veel nieuwbouw is met hoge prijzen. Van het totale nieuwbouwaanbod staat maar liefst 45% in Zeeland. Een deel van het nieuwbouwaanbod betreft twee grote parken aan het Veerse Meer/Kamperland met prijzen van 600.000 tot ruim boven de miljoen.

Verbeteringen in applicaties Business Marktanalyse en Business Dashboard

Uw mening telt! Van gebruikers hebben wij feedback gekregen over de zichtbaarheid van gekozen filters in de applicaties Business Marktanalyse en Business Dashboard. Vanaf nu ziet u op elk tabblad welke filters u in het hoofdmenu heeft toegepast. Zo is zichtbaar welke markt is geselecteerd (kantoor-, bedrijfs- of winkelruimte) en welke regio en kwartalen zijn aangevinkt. Dit maakt het nog makkelijker om goede analyses te maken met de beschikbare data.

Extra tabblad

De applicatie Business Dashboard is verrijkt met een nieuw tabblad, waarop in één overzicht de belangrijkste statistieken van de door u geselecteerde regio en periode te zien zijn. Denk hierbij aan de gemiddelde transactieprijs en vraagprijs, de gemiddelde looptijd en de gemiddelde grootte van de objecten.

Nieuwe ontwikkelingen: beeldherkenning

Bij brainbay zoeken we continu nieuwe technieken om relevante tools en data voor u beschikbaar te maken. Op dit moment onderzoeken we de haalbaarheid van toepassingen van beeldherkenning.

Een bekend spreekwoord vertelt ons dat beeld meer zegt dan duizend woorden. Met een database vol beeldmateriaal, hebben we een schat aan onontgonnen informatie. Voorbeelden van eventuele toepassingen zijn:

  • Herkennen van kwaliteit van de keuken en badkamer voor het waarderen van een woning
  • Het presenteren en vergelijken van woningen aan de hand van de afgebeelde ruimte
  • Prefillen van gegevens bij het aanmelden van een object aan de hand van foto’s
  • Herkennen van woonstijlen om meer inzicht te krijgen in veranderende woonwensen en voorkeuren van consumenten

Probeer het zelf

Een bètaversie van het beeldherkenningsmodel staat op https://labs.brainbay.nl onder de naam Vision. De huidige versie van het model is gespecialiseerd in badkamers. Na het uploaden van een afbeelding, laat het model de kwaliteit en staat van onderhoud van de badkamer zien. Ook worden objecten herkend en getoond. De volgende stappen zijn het maken van eenzelfde model voor keukens, tuinen en het herkennen van woonstijlen.

Probeer het nu zelf op https://labs.brainbay.nl en kies voor VisionUpload een afbeelding van een badkamer of een andere woonruimte. De afbeeldingen dienen het bestandstype .png of .jpg en voldoende pixels te hebben. Neem bij vragen contact op via support@brainbay.nl.

Wat betekent een warmtepomp voor de prijs van een nieuwbouwhuis?

Nieuwbouw met een traditionele cv-ketel is bijna niet meer te vinden. Ruim 80% van alle nieuwbouwwoningen die nu te koop worden gezet zijn gasloos. Dit is het resultaat van het verbod op een gasaansluiting voor nieuwbouw die per 1 juli 2018 is ingegaan.

Om diverse maatschappelijke en ecologische redenen wordt er nu gasloos gebouwd. Maar wat betekent dit voor de prijs van een nieuwbouwwoning? Brainbay heeft berekend dat een gasloze woning met warmtepomp voor gemiddeld 20 tot 30 euro duizend euro meer te koop wordt gezet. Dit is in vergelijking met soortgelijke nieuwbouwwoningen op een zelfde soort locatie, maar met een traditionele cv-ketel.

Het is duidelijk te zien dat met name de warmtepomp een prijsopdrijvend effect heeft. Voor een gasloze nieuwbouwwoning met blok- en stadsverwarming ligt de prijs gemiddeld 5 tot 10 duizend euro hoger dan een vergelijkbare nieuwbouwwoning met een cv-ketel.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Voor een gasloze nieuwbouwwoning met warmtepomp betaalt u nu dus een stuk meer. Een veelgestelde vraag is of dit nu een extra kostenpost is, of een slimme investering die later terugverdiend wordt. Wij verwachten dat een nieuwbouwwoning met warmtepomp dat in de toekomst als bestaande bouw-woning wordt verkocht, later meer waard zal zijn. Dit vinden we bij brainbay een zeer interessant onderwerp om onderzoek naar te blijven doen.

Wilt u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen in de vastgoedmarkt? Volg ons dan hier en op LinkedIn.

Referenties Vastgoedmarkt.nl binnenkort beschikbaar in Business Marktanalyse

Brainbay heeft de transactiedatabase van Vastgoedmarkt aangeschaft, met daarin gebruiker- en beleggingstransacties op het gebied van commercieel vastgoed vanaf 2018. Binnenkort zijn daarmee ook de referenties van Vastgoedmarkt in de SAS-applicatie Business Marktanalyse te raadplegen. Op dit moment worden de transacties al aangevuld met de transacties uit de databases VTIS en BTIS van onderzoeksbureau Strabo. Met de aankoop van de transactiedatabase van Vastgoedmarkt kunnen wij de huidige referentiedatabase verder uitbreiden, zodat NVM-leden over meer en betere referenties beschikken.

Op dit moment wordt de data van Vastgoedmarkt geprepareerd, zodat deze aan de bestaande databases kunnen worden toegevoegd. Binnenkort zijn de gegevens van Vastgoedmarkt beschikbaar onder het tabblad “Referenties” in de applicatie Business Marktanalyse op het NVM-ledenportaal. Zodra de gegevens beschikbaar zijn, wordt u hierover op de hoogte gebracht via een nieuwsbericht, de NVM-Update en LinkedIn.

Nieuwste kwartaalcijfers beschikbaar in Business-applicaties

In de applicaties Business Marktanalyse en Business Dashboard kunt u weer eenvoudig de laatste cijfers raadplegen. Wij hebben in deze SAS-applicaties op het NVM-ledenportaal de kwartaalcijfers van commercieel vastgoed toegevoegd.

Uit deze cijfers blijkt dat het beschikbare aanbod van commercieel vastgoed in het tweede kwartaal niet verder is gedaald. Dit is opvallend, omdat de afgelopen kwartalen wel een stevige daling lieten zien. De opname van vastgoed op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt lag in de eerste helft van 2019 hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. Op de winkelmarkt werden minder meters verkocht en verhuurd dan een jaar eerder en liet het aanbod zelfs een stijging zien.

De Business kwartaalcijfers raadpleegt u in de applicaties Business Marktanalyse en Business Dashboard. U kunt meteen een beoordeling achterlaten in ons nieuwe reviewsysteem. Neem bij vragen contact op via support@brainbay.nl.

Geef uw mening

De SmartProducts op het NVM-ledenportaal voorzien u van relevante data voor uw dagelijkse werkzaamheden. Wij horen graag wat u van de applicaties vindt en hebben het daarom mogelijk gemaakt om deze te beoordelen.

Het geven van beoordelingen is mogelijk in alle SAS-applicaties. Deze opent u vanaf het NVM-ledenportaal, maar kunt u ook direct bereiken via https://data.brainbay.nl. In ieder rapport kunt u op het voorblad uw mening geven. Geef eerst met een aantal sterren aan hoe u de applicatie waardeert. Uw waardering wordt direct opgeslagen. Hierna kunt u uw beoordeling toelichten, aangeven hoe belangrijk de applicatie voor u is en eventueel uw gegevens achterlaten. Als u uw gegevens niet invult, is de beoordeling volledig anoniem. Scroll naar beneden en klik op versturen om uw volledige beoordeling door te geven.

Uw mening helpt ons bij het verbeteren van de SmartProducts. Wij stellen uw feedback daarom erg op prijs. Neem bij vragen over het reviewsysteem contact met ons op via support@brainbay.nl.