Week van de Starter

Huis kopen voor starter niet gemakkelijk

De positie van de starter op de koopwoningmarkt is niet te benijden . Het vinden van een beschikbare en betaalbare woning is met een woningkraptecijfer (aantal woningen om uit te kiezen) van minder dan 2,7 gemiddeld in Nederland en een gemiddelde woningprijs van meer dan € 335.000,- geen gemakkelijke opgave. Weliswaar ondervindt een koopstarter als gevolg van de uitbraak van het Corona-virus iets minder concurrentie van andere kopersgroepen op de woningmarkt, nog altijd is er meer vraag dan aanbod.

In de week van de starter wordt er aandacht gevraagd voor de problematiek van deze potentiële huizenkopers. Hoe komt het nou dat het voor Starters zo moeilijk is om een huis te kopen?

Woningkeuze

De cijfers van de startersmarkt zowel in de koop- als de huurmarkt zijn steeds negatiever te noemen. Naast de krapte in reguliere huur- en koopwoningen, verkopen ook woningcorporaties sinds 2015 steeds minder woningen.  Dat raakt de startersmarkt extra hard, want woningen van woningcorporaties zijn doorgaans interessant voor starters deze zijn namelijk kleiner en goedkoper dan gemiddeld. Hierover heeft brainbay eerder een artikel, ‘Corporaties verkopen minder woningen aan koopstarters’, gepubliceerd welke je kan teruglezen op www.brainbay.nl.

Financieringsmogelijkheden

De hoeveelheid keuze voor starters op de woningmarkt met een inkomen tussen de 36.500 en 55.000 euro, is minimaal. We kijken dan naar woningen in de prijsklasse tussen de 160 en 260 duizend euro, dit zijn de woningen die een huishouden met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen zou kunnen financieren.

De lage rente is een van de belangrijke katalysators achter de sterke stijging van de huizenprijzen en de reden dat de hypotheeklasten voor grote groepen consumenten nog betaalbaar zijn gebleven. Echter zijn de financieringsmogelijkheden niet meegegroeid met de stijging van de huizenprijzen. Waar de gemiddelde prijs van een woning sinds 2013 met zo’n 50% is gestegen, is de ontwikkeling van de leencapaciteit zo goed als gelijk gebleven.

De sterk gestegen prijzen in combinatie met de achtergebleven financieringsmogelijkheden zorgen ervoor dat in grote delen van de Randstad, een deel van Brabant en enkele andere door het land verspreidde grote gemeenten de gemiddelde woning zo goed als onbetaalbaar is geworden voor starters. Een huishouden komt gemiddeld meer dan een kwart van de vraagprijs tekort om in zijn eigen gemeente een woning aan te kopen.

Aflossingsregime

Wat de situatie voor starters op de woningmarkt nog moeilijker maakt is de aflossingsverplichting op hypotheken die sinds 2013 geldt, wil men in aanmerking komen voor een hypotheekaftrek.

In de praktijk betekent dit dat starters hun aankopen in de meeste gevallen financieren met behulp van een annuïteitenhypotheek. Doorstromers daarentegen kunnen hun oude hypotheek meenemen naar de nieuwe woning en kunnen daarom vaak een aflossingsvrij deel, aangevuld met een belegging/spaardeel, van hun hypotheek meenemen.

De consequentie hiervan is dat starters hogere hypotheeklasten krijgen dan doorstromers.  Daar staat weliswaar tegenover dat ze ook meer aflossen, maar dat is vooral het lange termijn perspectief. Op de korte termijn hebben zij hogere lasten en daardoor minder mogelijkheden.

Woonwensen aanpassen

Makelaars komen veel in aanraking met starters die hun woonwensen aanpassen. Ze verleggen hun koers naar kleinere woningen en andere buurten. Het opschalen naar een hoger prijsniveau komt minder voor bij starters. Veel starters zullen in het algemeen al tegen hun maximale financieringscapaciteit aanzitten. Wanneer geen van deze uitwijkmogelijkheden voor een starter soelaas biedt, blijft hij uiteindelijk thuis wonen of huren.

Overdrachtsbelasting

Een injectie voor starters in 2021 lijkt het afschaffen van de overdrachtsbelasting te zijn, dit kan helpen bij het vinden van een betaalbare woning. Maar het lost de woningkrapte in Nederland en specifiek voor de starters niet op. Afschaffen van de overdrachtsbelasting voor de starter zorgt niet voor betaalbaardere woningen, maar zorgt waarschijnlijk enkel voor meer prijsopdrijving.

Kortom zonder structureel toevoegen van betaalbare huur- en koopwoningen blijft het voor starters de komende tijd lastig om een huis te kopen. Procedures zouden verkort moeten worden waar mogelijk. Ook dient er goed gekeken te worden naar hoe het aanbod verder vergroot kan worden, denk aan transformatie van onroerend goed, splitsen van woningen, kangoeroewoningen en woningen of wooneenheden onder één dak.

Ben jij een starter? Laat je goed informeren naar de mogelijkheden en zorg dat je op de hoogte bent van hoe jij het beste in bezit kan komen van jouw eerste woning. Bezoek www.startenopdewoningmarkt.nl