Wat zijn de gevolgen van het coronavirus op de woningmarkt?

Fonger Ypma, CEO van brainbay (analytics dochter van NVM), geeft hierop in deze blog zijn persoonlijke visie.

De laatste tijd krijg ik vaak vragen over de mogelijke impact van corona op de woningmarkt. Wat gaat dit met de woningprijzen doen? Gaat de doorstroom nu nog verder beperkt worden? En hoe zit het met de woonwensen van mensen, veranderen die door de coronacrisis? In deze blog bespreek ik de huidige situatie en kijk ik voorzichtig vooruit.

Tot nu zien we, tot verrassing van velen, dat de woningmarkt eigenlijk niet echt beïnvloed lijkt te worden sinds de uitbraak van het coronavirus, en dat de doorstroom in de woningmarkt op peil blijft. Maar tegelijkertijd zijn er ook voorspellingen dat de doorstroom zal gaan stokken en de prijzen zullen dalen. Zo geeft De Nederlandse Bank aan een prijsdaling van 2,1% in 2021 en van 3,7% in 2020 te verwachten, ook de Rabobank, ING en ABN Amro voorspellen een afkoeling. Vanuit een simpele vergelijking met de vorige crisis lijkt dat logisch. Toch zijn de uitgangspunten nu fundamenteel anders.

Historisch krappe markt

Op dit moment is de markt nog steeds historisch krap, met weinig kansen voor starters, en veel potentiële kopers die overbieden. In Q2 2020 zijn de prijzen met 8,8% gestegen ten opzichte van Q2 2019. Inmiddels wordt meer dan 50% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, en wordt een woning gemiddeld binnen 28 dagen verkocht (ter vergelijking, in 2015 lag dit nog rond de 100 dagen). De krapte-indicator (hoeveel keuze is er op de woningmarkt) is nu 2,7, wat historisch krap is. Het aanbod van te koop staande woningen is weliswaar in Q2 toegenomen met 11% ten opzichte van Q1, maar is nog steeds 23% lager dan Q2 vorig jaar.

Sommige partijen die een ruimere markt voorspellen wijzen erop dat het aantal nieuw in de verkoop gekomen woningen fors hoger is dan in Q1, maar in de praktijk is Q2 altijd fors drukker, en is het nieuwe aanbod dit jaar vergelijkbaar met Q2 van vorig jaar. Daar is dus nog geen duidelijke trend in te ontdekken richting een ruimere markt. Wel zie je dat in sommige steden, zoals Amsterdam, relatief wat meer aanbod op de markt komt. Ook is er meer huuraanbod, bijvoorbeeld doordat Airbnb stil kwam te liggen en universiteiten op afstand college geven.

Overigens is de ontwikkeling in het buitenland heel anders dan de “business as usual” die we hier per saldo ervaren. Bijvoorbeeld in Engeland is het aantal transacties in april met 60% afgenomen, en zit het ook in juni nog 40% onder normaal. Dit lijkt ook te maken te hebben met het feit dat in Nederland bezichtigingen, met voorzorgsmaatregelen, gewoon door konden gaan, terwijl dit in een aantal buurlanden heeft stilgelegen.

Verschillen ten opzichte van de vorige crisis

Als we de huidige marktontwikkeling vergelijken met de vorige crisis, dan valt op dat destijds de markt veel sneller en negatiever reageerde: al in Q4 van 2008 was het aantal kooptransacties opgedroogd met 33% ten opzichte van het jaar ervoor, het aantal woningen in aanbod toegenomen met bijna 30% en de prijs afgenomen met 1,8% op jaarbasis. De uitgangspunten waren destijds ook fundamenteel anders: een veel hogere hypotheekrente, banken die in de problemen zaten, in combinatie met een woningmarkt die al over zijn hoogtepunt heen was. De huidige woningkrapte lijkt een betere uitgangspositie voor de woningmarkt te geven.

Kansen voor starters op de woningmarkt

Wat wij op dit moment wel zien, is een lichte verschuiving in wie momenteel een woning koopt, met een toenemend aantal koopstarters en een afnemend aandeel van beleggers en ook expats. Starters lijken weer wat meer kans te hebben een koopwoning te bemachtigen, en hebben minder bieders tegenover zich. Op korte termijn lijkt zélfs bij significante ’vraag-uitval‘ van beleggers, expats, ZZP-ers en ondernemers, de markt nog krap genoeg om de prijzen op peil te houden. Als mensen hun huis nu ook sneller te koop gaan zetten, omdat ze al een nieuwbouwwoning gekocht hebben en toch alvast hun huidige huis willen verkopen, of omdat mensen door de onzekerheid in de markt eerst willen verkopen en dan pas kopen, dan is dat in eerste instantie alleen maar gunstig voor degenen die tot nu toe geen woning konden bemachtigen, of werden gedwongen hun woonwensen naar beneden bij te stellen.

Een extra dynamiek is er in de huurmarkt, waar het aanbod wel is toegenomen. Interessant hier is om te zien of er ook een impact zichtbaar wordt van een (tijdelijke) afname van arbeidsmigranten.

Effecten op de langere termijn

Op de middellange termijn is er zeker een kans dat de markt wat afkoelt. Of dit ook daadwerkelijk tot prijsdaling leidt, zoals banken aangeven, is nog onzeker. Veel hangt af of er een tweede lockdown komt, hoe de bedrijvigheid en werkloosheid zich ontwikkelt en of hypotheekverstrekkers hun acceptatiecriteria zullen verscherpen. In een recente enquête onder makelaars geeft bijna 80% aan dat het traject van financiering langer duurt – deels te verklaren uit het feit dat het aantal hypotheekoffertes met 40% is toegenomen ten opzichte van vorig jaar, aldus Hypotheken Data Netwerk (dit betreft overigens veelal oversluiters). 75% van de makelaars geeft ook aan dat ZZP-ers en ondernemers meer moeite hebben hun hypotheek rond te krijgen. Bij andere kopers geven makelaars aan dat dit zeker nog niet het geval is.

Op de langere termijn is er een fundamenteel tekort aan woningen in Nederland, en zal een vertraging van de benodigde nieuwbouw door de crisis ertoe leiden dat dit tekort niet snel kan worden ingelopen. Zonder een gecoördineerde aanpak van nieuwbouw in Nederland, zullen de woningtekorten blijven bestaan, wat een blijvende opwaartse druk op de prijs zal geven.

Verandering in woonwensen

Tot slot: maar doet corona nu iets met hoe mensen willen wonen? Ontstaan er andere woonwensen, nu we door corona merken dat thuiswerken ook echt wel voordelen heeft? Waarom in een appartementje in Amsterdam blijven zitten, als je ook vanuit een huis met tuin kan werken in de Achterhoek? Als we naar de cijfers kijken zien we wel degelijk dat er een trend is van mensen die vanuit de Randstad naar buitengebieden trekken. Het percentage kopers in bijvoorbeeld Drenthe, Friesland en Gelderland die uit Noord-Holland, Zuid-Holland of Utrecht komt is inmiddels gestegen naar meer dan 20%, waar dat een aantal jaar geleden rond de 15% lag. Deze trend is echter al langer gaande. Onderzoek van funda naar zoekgedrag van consumenten, laat wel degelijk ook trends zien in zoektermen. Zo werd afgelopen kwartaal significant meer gefilterd op “tuin” of “buitenruimte”, en maakten “zwembad” en “paarden” hun entree in de lijst van meest gebruikte vrije zoektermen. De toekomst zal uitwijzen of dit dromen is of ook werkelijkheid wordt.

Volg ons op LinkedIn