Corporaties verkopen minder woningen aan koopstarters

Auteurs: Paul de Vries, Lianne Hans (Kadaster), Frank Harleman (Brainbay)

Woningcorporaties verkopen sinds 2015 steeds minder woningen. En deze terugval is met afstand het grootst bij de verkopen aan koopstarters. Daarmee lijkt ook deze stroom van kleine en goedkope woningen op te drogen voor starters.

Corporaties verkopen laatste jaren minder woningen

Woningcorporaties verhuren woningen voor sociale verhuur. Hun doel is ervoor te zorgen dat mensen in de lagere inkomensklassen woningen tot hun beschikking hebben. Maar corporaties verkopen ook regelmatig woningen.

In de periode 2009 tot en met 2019 verkochten woningcorporaties in totaal 218.100 woningen en waren daarmee goed voor 8% van het totaal aantal woningverkopen. Door de tijd heen fluctueert het aantal verkopen echter sterk. In 2015 bereikte het een piek met ruim 30 duizend verkochte woningen. In 2019 is het aantal verkopen meer dan gehalveerd tot iets meer dan 11 duizend woningen.

Koopstarters zijn huishoudens waarvan geen van de eigenaren ooit eerder een koopwoning in het bezit heeft gehad. Doorstromers zijn huishoudens waarvan minstens één van de eigenaren al eerder een woning in bezit heeft gehad. Bij verhuurders wordt onderscheid gemaakt tussen woningcorporaties en overige verhuurders. In deze laatste groep zitten zowel particulieren als grotere bedrijfsmatige verhuurders. Bij deze groep wordt er tevens onderscheid gemaakt tussen verhuurders die één woning tegelijk kopen en verhuurders die meerdere woningen tegelijk kopen (bulk).    

Figuur 1 laat zien aan wat voor type eigenaren corporaties hun woningen in de afgelopen tien jaar verkochten. Er is duidelijk zichtbaar dat woningcorporaties het grootste deel van hun woningen verkochten aan koopstarters en doorstromers (respectievelijk 34% en 35%). Hiermee maakt het aanbod van corporaties het mogelijk voor potentiële koopstarters om de stap naar een eigen woning te kunnen zetten.

Figuur 1. Verkopen van woningcorporaties

Terugval in corporatieverkopen met name zichtbaar bij koopstarters

Woningcorporaties verkopen na 2015 steeds minder woningen. Met name koopstarters hebben sindsdien minder kunnen profiteren van het aanbod van woningcorporaties. Op de top in 2014 kochten koopstarters ruim 10 duizend woningen van woningcorporaties, in 2019 nog geen 3 duizend. Dat is een daling van 75%, terwijl het totaal aantal verkopen van woningcorporaties in dezelfde periode met 50% daalde (zie figuren 1 en 2).

Figuur 2: Ontwikkeling naar verkrijger 2019 t.o.v. 2014
   Figuur 3. Aandeel starters in verkopen woningcorporaties

 Ook het aandeel dat woningcorporaties vertegenwoordigt binnen alle door koopstarters gekochte woningen is flink veranderd sinds 2015. In 2013 en 2014 traden de corporaties als verkoper op bij bijna 15% van alle door koopstarters aangekochte woningen, in 2019 is dit aandeel geslonken tot 4% (zie figuur 3).

Woningcorporaties zorgen voor aanbod van kleine appartementen op de koopwoningmarkt

Uit een nadere analyse blijkt dat juist de woningen die corporaties op de koopwoningmarkt aanbieden zeer geschikt zijn voor koopstarters: kleiner en goedkoper dan gemiddeld. Van alle woningen die door koopstarters gekocht worden van woningcorporaties, blijkt dat het in 40% om een appartement gaat en in 52% om een rijwoning (tussen- of hoekwoning). De rest is tweekapper of vrijstaand. Wanneer deze verhouding vergeleken wordt met de aankopen door koopstarters van eigenaar-bewoners valt op dat met name het aandeel appartementen met 28% flink lager ligt dan bij de aankopen van woningcorporaties en de restcategorie met 16% veel groter is. Woningcorporaties verkopen dus relatief meer appartementen aan koopstarters (figuur 4).


Figuur 4 en 5. Aankopen door koopstarters 2009-2019 naar type verkoper en woningtype (links) en oppervlakte (rechts)

Appartementen zijn over het algemeen kleiner dan andere woningtypen. Logischerwijs verkopen woningcorporaties dus naar verhouding ook vaker kleinere woningen dan eigenaar-bewoners aan koopstarters: respectievelijk bijna 35% van de corporatieverkopen is kleiner dan 80 m2 tegenover 23% van de verkopen van eigenaar-bewoners (zie figuur 5). En waar zo’n 30% van de aankopen door koopstarters van eigenaar-bewoners groter dan 120 m2 is, is dat bij de aankopen door koopstarters van woningcorporaties maar 12%.

Woningcorporaties verkopen vooral woningen tot 150.000 euro 

Tot slot is ook geanalyseerd in welke prijsklassen de door woningcorporaties verkochte woningen zich bevinden (zie figuur 6). Dan wordt goed zichtbaar dat woningcorporaties juist voorzien in woningen in het laagste prijssegment. Van alle door woningcorporaties verkochte woningen in de afgelopen 10 jaren, waarvan de koopsom bekend is, blijkt meer dan de helft (59%) verkocht te zijn voor een koopsom van maximaal 150 duizend euro[1]. Slechts 8% kent een prijs van meer dan 250 duizend. Vergelijken we dit met de verkopen van eigenaar-bewoners aan koopstarters, dan blijkt slechts 20% een koopsom tot en met 150 duizend euro te hebben en 39% een koopsom boven de 250 duizend euro.

Figuur 6. Verkopen van woningcorporaties en eigenaar bewoners 2009-2019 naar prijsklasse

Ontwikkelingen in grote gemeenten (G4 en G40) 

De slagingskans van koopstarters op de koopwoningmarkt staat de laatste tijd veelvuldig in de belangstelling. Met name in de grote gemeenten, waar de woningmarkt krap is en de prijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen, zouden koopstarters veelvuldig achter het net vissen. Het is daarom interessant om te kijken in hoeverre woningcorporaties in de grootste gemeenten woningen verkopen, met speciale belangstelling voor de verkopen aan koopstarters.

Eerder werd zichtbaar dat landelijk het totale aantal verkopen van woningcorporaties tussen 2014 en 2019 met 50% daalde terwijl het aantal verkopen van woningcorporaties aan koopstarters met 75% veel forser daalde. Specifiek over de G4 en G40 werd het volgende duidelijk:

  • In de G4 en G40 daalde het totaal aantal verkopen van woningcorporaties tussen 2014 en 2019 met respectievelijk 63% en 44% en de verkoop aan koopstarters daalde met respectievelijk 75% en 70% (zie figuur 7). Het beeld in de G4 en iets mindere mate de G40 is dus vergelijkbaar met het landelijke beeld: een forse afname in de verkopen aan koopstarters. 
Figuur 7. Verkopen van woningcorporaties (NL, G4, G40)    
Figuur 8. Corporatieverkopen 2009-2019 naar prijsklasse (NL, G4, G40)
  • Als we kijken in welke prijsklasse de verkochte corporatiewoningen vallen binnen de grote gemeenten, dan valt op dat in de G4 ‘slechts’ 43% van de door woningcorporaties verkochte woningen een maximale prijs heeft van 150 duizend euro1; in de G40 gaat dit om 67% en in Nederland totaal om 59%.
  • In de G4 is bovendien het aandeel woningen dat verkocht wordt door corporaties met een prijs boven de 250 duizend euro hoger dan in de G40 en Nederland totaal. In de G4 is dit aandeel 16% en in de G40 en Nederland totaal is dit respectievelijk 5% en 8%. Om een corporatiewoning in de G4 te bemachtigen zal een koopstarter dus gemiddeld meer moeten betalen dan in Nederland; in de G40 is een koopstarter gemiddeld iets goedkoper af.

Samengevat

Het aantal verkochte woningen door woningcorporaties is sterk afgenomen sinds 2015. Woningcorporaties voorzien de koopwoningmarkt van relatief kleinere en goedkopere woningen. De daling van het aantal verkochte corporatiewoningen is sterker zichtbaar onder koopstarters vergeleken met andere typen eigenaren. Voor koopstarters slinkt daarmee een belangrijke bron van betaalbare koopwoningen. Hierdoor krijgen koopstarters het moeilijker om op de woningmarkt hun slag te slaan.  


1 In reële prijzen 2017